日本は、欧米諸国に比べて既存住宅の流通個数が大幅に低いという現状があります。米国と比較した場合、日本の新築住宅着工戸数は、人口が約2.5倍ある米国と近い水準で推移している一方、既存住宅の流通戸数は米国の10分の1以下と見られています。
つまり、日本では既存住宅が消費者に選ばれる対象となっていない現状があります。
その大きな原因は、消費者の既存住宅に対する不信・不満にあります。新築住宅の取得者に対するアンケートでは、中古住宅を選択しなかった理由として、「隠れた不具合が心配だった」、「耐震性や断熱性など品質が低そう」などの回答が挙げられており、中古住宅の品質が明らかでないことが中古住宅の購入のネックになっています。（平成２６年度住宅市場動向調査（国土交通省）より）
対して欧米では、日本ではまだ一般的でないホームインスペクション（建物状況調査）が普及しており、消費者の安心・納得を得ているため、日本に比べ既存住宅の流通個数が多いと考えられます。
“ホームインスペクション（建物状況調査）とは
建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの
ただ日本でも2016年6月には、ホームインスペクションを義務付ける法改正（『改正宅地建物取引業法』の交付）がされたことにより、ようやく既存住宅流通のあり方が見直されてきました。今後は民法の改正も控えており、既存住宅市場の透明性は加速度的に高まることが期待されます。
ホームインスペクションを実施することは、二つの点で買主を安心・納得に導きます。
この既存住宅の取引形態には、消費者個人が売主となる場合と、事業者が売主となる場合の二通りあります。どちらの形態でも売主は瑕疵担保責任を負いますが、引き渡し後の建物に瑕疵が見つかると、多くの場合は争い事に発展してしまいます。
原因は大きく以下の二つです。
・瑕疵が建物の見えない部分に隠れている場合が多く、発見が遅れがちなこと
・ひとたび問題が表面化すると当事者同士では解決できず、長引きやすいこと
特に前者は、近年の欠陥住宅の特徴として、見える部分は徹底的に美しく手を加え、逆に見えない部分は徹底的に手抜きをしてコスト調整を図るものが多いことから深刻です。ところがこうした引き渡し後のトラブルは、ホームインスペクションを行うことで、かなりの確率で未然に防ぐことができるのです。
そもそもホームインスペクションは、「隠れた瑕疵」をできる限り洗い出し、その結果、現時点あるいは将来時点において発生する補修の見積りを出すことなどを目的として行われ。
また、ホームインスペクションを行うことによって、売主・買主個人間の「既存住宅瑕疵保険」（既存住宅の引き渡し後に発生した雨漏りや構造的な瑕疵に対して、補修費用を保証する保険）に加入できる場合もあります。
既存住宅を購入する際に、価格は買主にとって重要な要素の一つです。
内閣府の世論調査によると、新築住宅に比べて既存住宅の方が良いと思う理由は、
1位：住みたい場所に住宅を購入するには、既存住宅の価格の方が手が届きやすいから（61.0％）
2位：既存住宅を購入後、時期をみて建て替えやリフォームをする方が、資金計画などに無理がないから（29.7％）
となっており、実に9割の消費者が、既存住宅を選択する理由に「お金」を挙げています。
それでは既存住宅の「価格」はどのように算出されているのでしょうか。
通常、既存住宅の価格査定は、その流通を担っている不動産事業者（宅建事業者）が行う場合がほとんどです。
不動産事業者は既存住宅の売却の依頼を受けると、まずはその住宅を内覧して、売主から物件に関する情報や売却理由などを伺います。既に取引が成立している周辺の類似物件があれば、その取引価格に、ヒアリングした情報やその住宅固有の付加価値などを加味して、査定価格を算出します。
この時、注意しなければならないのは、査定をする不動産事業者は「不動産（流通・サービス）のプロ」であって、「建築のプロ」ではないということです。ところが既存住宅の建物は、新築時のグレードや建て方、居住者の住まい方・使い方、メンテナンスの履歴など、一つとして同じものはありません。
このような既存住宅を建物のことが良く分からない不動産事業者が査定をすると、当然に建物を調査して判断するという能力に欠けるため、正しい査定価格は導けません。
既存住宅の適正な評価・価格査定は、「建築のプロ」がくまなくその建物を調査して（ホームインスペクション）、その結果を公開するとともに、「不動産のプロ」がその物件の付加価値や市場流通性を鑑みて、
最終的に判断されるものであり、この両者の判断が合わさってはじめて、透明で健全な市場が実現することになります。
今後は法改正の後押しもあって、ますます業種・業態の相互参入が進み、「不動産の分かる建築事業者」や「建築の分かる不動産事業者」が登場し、消費者にとって信頼できる事業者が増えていくことが期待されます。
日本の住宅は欧米の住宅に比べると建物の寿命が、４分の１〜７分の１だと言われています。
建築の技術が劣っているわけではなく、建物のメンテナンスに対する意識の低さが影響しているように思います。建物も生き物同様、日常的な手入れと定期的なメンテナンスが必要です。
よって既存住宅の購入時は、定期的なメンテナンスを開始するチャンスです。
建物に精通した専門家（建築士）によるホームインスペクションは、住宅の劣化状況についての検査を行い、欠陥の有無、補修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行います。
消費者の求める「安心・安全で快適な暮らし」を実現するために、当協議会の会員事業者は、ホームインスペクションの結果を踏まえたリフォーム提案と、維持保全計画の作成、定期点検の実施等を、売主・買主双方に徹底しています。
“ホームインスペクション（建物状況調査）とは
建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を目視、計測等により調査するもの
一般的には、買主がその結果を購入判断とするなどの理由から、買主の費用負担で行われることの多いホームインスペクションですが、最近では売主が費用負担して行うケースも増えてきました。
狙いは大きく二つあります。
・売主自らホームインスペクションを行い、その結果を公開することで、買主に安心して購入してもらうこと
・取引前に瑕疵（欠陥や不具合等）の有無を把握しておくことで、売却後のトラブルを未然に防ぐこと
既存住宅の取引においては、消費者個人が売主となる場合、事業者が売主となる場合のいずれも、売主は瑕疵担保責任を負います。
特にこれまでの既存住宅流通は、「消費者目線」が存在せず、事業者本位で動いてきました。そのため、「瑕疵（欠陥や不具合等）があっても売主が責任を負うのが当たり前」という慣習があります。
売主がホームインスペクションを行う必要性は、取引時における建物の現況を売主・買主が相互に確認して納得し、取引成立後に売主の負っている瑕疵担保責任が追及される可能性を防ぐところにあります。
なぜなら、売却後に建物に瑕疵が見つかると、多くの場合は争い事に発展してしまうため、売主・買主双方にとっての不利益となるからです。争い事に発展する原因の一つに、瑕疵が建物の見えない部分に隠れている場合が多く、発見が遅れがちなことがあります。
ところがこうした売却後のトラブルは、ホームインスペクションを行うことで、かなりの確率で未然に防ぐことができるのです。
そもそもホームインスペクションは、「隠れた瑕疵」をできる限り洗い出し、その結果、現時点あるいは将来時点において発生する補修の見積りを出すことなどを目的として行われます。
また、ホームインスペクションを行うことによって、売主・買主個人間の「既存住宅瑕疵保険」（既存住宅の引き渡し後に発生した雨漏りや構造的な瑕疵に対して、補修費用を保証する保険）に加入できる場合もあります。
（参考：既存住宅瑕疵保険）
ホームインスペクションは既存住宅に対する消費者の不安や不信を解消し、安心・安全な取引を実現する入口となるものなのです。
既存住宅を売却する際に、価格は売主にとって重要な要素の一つです。
“より高く”“より早く”売りたいというのが、一般的な売主の心理ではないでしょうか。
それでは既存住宅の「価格」はどのように算出されているのでしょうか。
通常、既存住宅の価格査定は、その流通を担っている不動産事業者（宅建事業者）が行う場合がほとんどです。
不動産事業者は既存住宅の売却の依頼を受けると、まずはその住宅を内覧して、売主から物件に関する情報や売却理由などを伺います。既に取引が成立している周辺の類似物件があれば、その取引価格に、ヒアリングした情報やその住宅固有の付加価値などを加味して、査定価格を算出します。
この時、注意しなければならないのは、査定をする不動産事業者は「不動産（流通・サービス）のプロ」であって、「建築のプロ」ではないということです。ところが既存住宅の建物は、新築時のグレードや建て方、居住者の住まい方・使い方、メンテナンスの履歴など、一つとして同じものはありません。
このような既存住宅を建物のことが良く分からない不動産事業者が査定をすると、当然に建物を調査して判断するという能力に欠けるため、正しい査定価格は導けません。
既存住宅の適正な評価・価格査定は、「建築のプロ」がくまなくその建物を調査して（ホームインスペクション）、その結果を公開するとともに、「不動産のプロ」がその物件の付加価値や市場流通性を鑑みて、最終的に判断されるものであり、この両者の判断が合わさってはじめて、適正な評価・価格査定となります。
今後は法改正の後押しもあって、ますます業種・業態の相互参入が進み、「不動産の分かる建築事業者」や「建築の分かる不動産事業者」が登場し、消費者にとって信頼できる事業者が増えていくことが期待されます。
ホームインスペクションとはあくまで「建物状況調査」のことですので、実施しただけでは既存住宅の評価や価格は上がりません。
評価や価格につなげるためには、ホームインスペクションで明らかになった問題や課題を解決して、より良質な既存住宅として生まれ変わらせる必要があります。
既存住宅は日々、多くの物件が売りに出され成約に至っていますが、なかには売れ残ってしまう物件も珍しくありません。価格や立地、間取りなど、長期化する理由は様々ですが、一言で表せば“魅力に乏しい物件”であるともいえます。
買主に選ばれやすい魅力的な物件とは、「安心・安全で快適な暮らしが実現できる物件」です。
“どうすれば買主に選ばれる魅力的な既存住宅になるのか”を考える必要があります。
ところが既存住宅の価格を査定する不動産事業者は「建築のプロ」ではないため、せっかくホームインスペクションを行っても、結果を活かして魅力的な既存住宅の提案ができない場合が多いのです。
ホームインスペクションは建物に精通した専門家が、住宅の劣化状況についての検査を行い、欠陥の有無、補修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見きわめ、アドバイスを行うものですので、一般的には建築士等が行うことが望ましいでしょう。
消費者の求める「良質な既存住宅の流通」を実現するために、当協議会の会員事業者は、ホームインスペクションの結果を踏まえたリフォーム提案と、維持保全計画の作成、定期点検の実施等を、売主・買主双方に徹底しています。