こんにちは。安心R住宅推進協議会の三津川 真紀です。
今年もまもなく終わりですね。本来ならば57年ぶりの開催となる東京オリンピックで盛り上がっていたはずの2020年でしたが、年初からの新型コロナウイルス（以下、「コロナ」）の影響で大変な一年となってしまいました。お亡くなりになられた方々に謹んでお悔やみ申し上げますとともに、罹患された方々およびご家族の皆様に心よりお見舞い申し上げます。
コロナの影響で日本経済はもとより、不動産市況と住宅市場の動向が注目されておりますが、今回は、不動産の購入・売却・買替えにおけるお得な優遇制度について整理します。
１．住宅ローン減税（住宅ローン控除）
住宅ローンを利用して、自ら居住する住宅を建築・購入、または補修した場合で、2016年以降2021年12月末日までに引渡され入居が完了した方を対象に、毎年末の住宅ローン残高の1%が10年間あるいは13年間、所得税（一部、翌年の住民税）から控除されます。コロナの影響により入居が遅れたことを証明できる場合（一定の期日までに契約が完了している等）は、控除期間が13年間のままとなる特例措置が受けられるようになりました。確定申告時に、契約の時期を確認する書類として請負契約書の写しや売買契約書の写しなどを、入居が遅れたことを証する書類として「入居時期に関する申告書兼証明書」を、それぞれ所轄の税務署へ提出することで適用されます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html
２．すまい給付金
消費税率が8％または10%の適用を受けている期間に、自ら居住する住宅を購入した方を対象に、収入額に応じて最大50万円の現金が給付されます。但し、検査により住宅の品質が確認されるなどの諸条件を満たし、かつ2021年12月末日までに引渡され入居が完了した場合に限られます。
http://sumai-kyufu.jp/
３．グリーン住宅ポイント制度
8月末日で終了となった「次世代住宅ポイント制度」から引き継がれた制度です。グリーン住宅ポイントは、高い省エネ性能を有する住宅を建築・購入、またはリフォームした場合で、2020年12月15日から2021年10月末日までに契約を締結した方を対象に、グリーン社会の実現や地域における民需主導の好循環の実現等に資する住宅に投資したとして、1戸あたり最大100万ポイント（1ポイント＝1円相当）が発行されます。発行されたポイントで、さまざまな商品や追加工事と交換ができます。「次世代住宅ポイント制度」の終了から「グリーン住宅ポイント制度」開始までの間（9月1日～12月14日）に工事請負契約または売買契約を締結した場合は、対象外となりますので注意が必要です。
https://greenpt.mlit.go.jp/
４．住宅取得等のための資金に係る贈与税非課税措置
消費税率が10%の適用を受けている期間に、父母や祖父母等の直系尊属から、住宅取得等のための資金の贈与を受けて、自ら居住する住宅を建築・購入、または補修した場合で、住宅取得等のために受けた資金の贈与が、2020年4月から2021年3月末日までに契約を締結した方を対象に最大1,500万円まで、2021年4月から12月末日までに契約を締結した方を対象に最大1,200万円まで、非課税になります。
５．固定資産税・都市計画税の軽減措置
新築住宅に対する軽減措置と、住宅用地に対する軽減措置の2つがあります。
新築住宅に対する軽減措置は、2022年3月末日までに新築された住宅で、住宅の居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であることなど、一定の要件を満たす場合に、当該新築住宅に係る「固定資産税」が3年間（マンション等の場合は5年間）にわたって1/2に減額される特例です（都市計画税の減額はありません）
住宅用地に対する軽減措置は、一定の要件を満たす住宅用地について、当該住宅用地に係る「固定資産税」および「都市計画税」が住宅の解体や用途変更がされるまで減額される特例です。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）で固定資産税が1/6、都市計画税が1/3に、一般住宅用地（200㎡を超える部分）で固定資産税が1/3、都市計画税が2/3に、それぞれ減額（課税標準額の減額）されます。
６．登録免許税の軽減措置
住宅用家屋に対する軽減措置と、土地に対する軽減措置の2つがあります。
住宅用家屋に対する軽減措置は、2022年3月末日までに登記申請された住宅用家屋（自己の居住の用に供する家屋）について、当該家屋を新築あるいは取得した場合における所有権の保存もしくは移転登記、または当該家屋の取得資金の貸付け等を受けた場合における抵当権の設定登記に係る登録免許税が減額（軽減税率の適用）される特例です。認定長期優良住宅および認定低炭素住宅の新築あるいは取得に係る登記（所有権の保存もしくは移転登記）については、一般住宅よりもさらに税率が優遇されます。
土地に対する軽減措置は、2023年3月末日までに登記申請された土地について、当該土地を取得した場合における所有権の移転登記に係る登録免許税が減額（軽減税率の適用）される特例です。
７．不動産取得税の軽減措置
新築住宅および土地に対する軽減措置と、既存住宅および土地に対する軽減措置の2つがあります。
新築住宅に対する軽減措置は、増改築を含む新築住宅全般について、課税床面積（戸建て住宅の場合は延床面積、マンションの場合は専有部分の延床面積に按分した共用部分の床面積を加算した面積）が50㎡（戸建て住宅以外の賃貸住宅は40㎡）以上240㎡以下の場合に、固定資産税評価額（新築住宅の場合は、請負工事金額の50%～60%が目安）から1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が減額され、かつ軽減税率3%が適用される特例です。
新築住宅の土地に対する軽減措置は、当該新築住宅が上記軽減要件に該当することに加え、①土地を取得してから3年以内に当該土地に住宅を新築し、かつ住宅が新築されるまで当該土地を継続して所有していること、②住宅を新築してから1年以内に当該住宅を新築した者が土地（当該住宅の敷地）を取得していること、③新築未使用の住宅および土地（当該住宅の敷地）を新築後1年以内に同一人物が取得していること（同時取得を含む）のいずれかを満たす場合に、①45,000円、②[土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2]×[住宅の課税床面積×2（一戸あたり200㎡を限度）]×軽減税率3%のいずれか大きい方の金額が減額され、かつ固定資産税評価額が1/2および軽減税率3%が適用される特例です。
既存住宅に対する軽減措置は、個人が自己の居住用に取得した住宅について、課税床面積（戸建て住宅の場合は延床面積、マンションの場合は専有部分の延床面積に按分した共用部分の床面積を加算した面積）が50㎡以上240㎡以下の場合で、当該住宅が新耐震基準に適合する場合は、①1982年1月1日以後に新築された住宅、②耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明された住宅（証明に係る調査は住宅の取得日前2年以内に終了していること）のいずれか、当該住宅が新耐震基準に適合しない場合は、取得後6ヶ月以内に①耐震改修工事を施工し、②耐震改修工事後、耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明され、③当該住宅を取得した者が居住する場合に、不動産取得税が減額される特例です。当該住宅が新耐震基準に適合する場合は、固定資産税評価額が減額（控除額は当該住宅の築年次に応じて100万円～1,200万円で決定）、当該住宅が新耐震基準に適合しない場合は、不動産取得税が減額（控除額は当該住宅の築年次に応じて3万円～126,000円で決定）されます。
既存住宅の土地に対する軽減措置は、当該既存住宅が上記軽減要件に該当することに加え、①土地を取得してから1年以内に当該土地の上にある住宅を取得していること、②住宅を取得してから1年以内に当該住宅を取得した者が土地（当該住宅の敷地）を取得していることのいずれかを満たす場合に、①45,000円、②[土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2]×[住宅の課税床面積×2（一戸あたり200㎡を限度）]×軽減税率3%のいずれか大きい方の金額が減額され、かつ固定資産税評価額が1/2および軽減税率3%が適用される特例です。
注1）土地に対する控除額の計算について、土地1㎡あたりの固定資産税評価額の減額1/2および軽減税率3%の適用は、2021年3月末日までです。
注2）住宅および土地に対する軽減税率3%の適用および住宅の土地に対する固定資産税評価額の減額1/2の適用は、2021年3月末日までです。
８．印紙税の軽減措置
「不動産譲渡契約書」のうち、当該契約書に記載された契約金額が10万円を超えるもの、および「建設工事請負契約書」のうち、当該契約書に記載された契約金額が100万円を超えるもので、2022年3月末日までの間に作成されるものについて、当該契約の金額に応じて軽減措置の対象となる契約書に係る印紙税が減額（軽減税率の適用）される特例です。
９．長期優良住宅（認定長期優良住宅）の軽減措置
「長期優良住宅」とは、長期にわたり良好な状態で使用するための措置（①長期に使用するための構造および設備を有していること、②居住環境等への配慮を行なっていること、③一定面積以上の住戸面積を有していること、④維持保全の期間、方法を定めていること）がその構造および設備に講じられた優良な住宅のことです。長期優良住宅の建築・維持保全に関する計画を作成し、都道府県または市町村に申請することで、基準に適合する場合には「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」にもとづき「認定」を受けることができます。新築住宅を対象とした認定は2009年6月より、既存住宅の増改築を対象とした認定は2016年4月より開始されています。
長期優良住宅の認定を受けるためには各性能項目（①劣化対策、②耐震性、③省エネルギー性、④維持管理・更新の容易性、⑤可変性：共同住宅・長屋、⑥バリアフリー性：共同住宅等、⑦居住環境、⑧住戸面積、⑨維持保全計画）について一定の基準を満たす必要がありますが、認定されると様々な税金の軽減措置が受けられます。
毎年末の住宅ローン残高の上限が一般住宅4,000万円から5,000万円に、最大控除額が一般住宅400万円から500万円（年間控除額が一般住宅40万円から50万円）に、それぞれ拡大されます。
新築住宅に対する軽減措置について、当該新築住宅に係る「固定資産税」の減額期間が3年間から5年間（マンション等の場合は5年間から7年間）に拡大されます。
所有権の保存登記に係る軽減税率が一般住宅（新築住宅）0.15%から0.1%に、所有権の移転登記に係る軽減税率が一般住宅0.3%から0.2%（マンション等の場合は0.1%）に、それぞれ拡大されます。
新築住宅に対する軽減措置について、固定資産税評価額からの減額が1,200万円から1,300万円に拡大されます。
認定長期優良住宅を2021年12月末日までに個人が自己の居住用に建築・購入した場合に、当該住宅の面積に応じた金額（最大65万円）がその年に納める所得税額から直接減額される特例です。控除しきれなかった金額がある場合は翌年の所得税額から控除することができます。適用を受けるには、①その年の合計所得金額が3,000万円以下であること、②新築または新築未使用の当該住宅を購入し、その新築等をした日から6ヶ月以内に入居していること、③当該住宅の床面積（登記事項証明書に表示されているもの）が50㎡以上であること、④当該住宅の床面積の1/2以上が専ら自己の居住の用に供される住宅であること、⑤2以上の住宅を所有していないこと（所有している場合は主に居住している住宅であること）、⑥入居した年およびその年の前2年・後3年以内に自宅を売却した場合などの譲渡所得の課税の特例等（3,000万円特別控除など）を受けていないこと、これらすべての要件を満たす必要があります。但し、認定住宅新築等特別税額控除は住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは併用できないため、注意が必要です。
認定長期優良住宅については、「フラット35」（民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利型住宅ローン）が一定の基準を満たす住宅を対象にしている「フラット35 S（金利Aプラン）」を利用することができます。「フラット35 S（金利Aプラン）」は、当初10年間の金利が「フラット35」の基準金利より0.25％引き下げられます。
１０．低炭素建築物（認定低炭素住宅）の軽減措置
「低炭素建築物」とは、建築物における生活や活動に伴って発生する二酸化炭素を抑制するための低炭素化に資する措置が講じられている市街化区域内等に建築される建築物のことです。①省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を持つこと、かつ低炭素化に資する措置を講じていること、②都市の低炭素化の促進に関する基本的な方針に照らし合わせて適切であること、③資金計画が適切なものであること、これらすべての要件を満たす建築物について、都道府県または市町村に申請することで、「都市の低炭素化の促進に関する法律（エコまち法）」にもとづき「認定」を受けることができます。認定の対象は当該建築物の新築に限らず、増改築、修繕もしくは模様替え、空気調和設備、その他の政令で定める建築設備の設置および改修などが含まれます。
長期優良住宅（認定長期優良住宅）とともに、認定されると様々な税金の軽減措置が受けられます。
毎年末の住宅ローン残高の上限が一般住宅4,000万円から5,000万円に、最大控除額が一般住宅400万円から500万円（年間控除額が一般住宅40万円から50万円）に、それぞれ拡大されます。
所有権の保存登記に係る軽減税率が一般住宅（新築住宅）0.15%から0.1%に、所有権の移転登記に係る軽減税率が一般住宅0.3%から0.1%に、それぞれ拡大されます。
認定低炭素住宅を2021年12月末日までに個人が自己の居住用に建築・購入した場合に、当該住宅の面積に応じた金額（最大65万円）がその年に納める所得税額から直接減額される特例です。内容は認定長期優良住宅に同じです。
認定低炭素住宅については、「フラット35」（民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利型住宅ローン）が一定の基準を満たす住宅を対象にしている「フラット35 S（金利Aプラン）」を利用することができます。「フラット35 S（金利Aプラン）」は、当初10年間の金利が「フラット35」の基準金利より0.25％引き下げられます。
１１．買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置
登録免許税の特例措置と不動産取得税の特例措置の2つがあります。
登録免許税の特例措置は、2022年3月末日までに個人が取得した、宅地建物取引業者により一定の質の向上を図るための特定の増改築等が行なわれた既存住宅について、所有権の移転登記に係る登録免許税が減額（軽減税率の適用）される特例です。当該軽減税率が一般住宅0.3%から0.1%に拡大されます。
不動産取得税の特例措置は、2023年3月末日までに、宅地建物取引業者が既存住宅を取得して住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行なった後、当該既存住宅を自己の居住の用に供される住宅として個人に譲渡する場合に、宅地建物取引業者に課される家屋に係る不動産取得税が減額される特例です。控除額は当該既存住宅の築年次に応じて3万円～36万円で決定されます。
さらに対象住宅が「安心R住宅」である場合、または既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入する場合は、宅地建物取引業者に課される当該既存住宅の敷地の用供する土地に係る不動産取得税についても減額されます。控除額は①150万円、②住宅の課税床面積×2（一戸あたり200㎡を限度）に相当する土地の価格のいずれか大きい方の金額に税率を乗じた金額になります。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000024.html
１．居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除
自宅（居住用財産）を売却する場合で、一定の要件を満たすものについては、売却に際して得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円が減額される特例です。3,000万円特別控除は自宅の所有期間の長短に関係なく適用されます。但し、住宅ローン減税（住宅ローン控除）とは併用できないため、自宅を売却して買い替える際には注意が必要です。
２．所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率
10年を超えて所有している自宅（居住用財産）を売却する場合で、一定の要件を満たすものについては、長期譲渡所得に対する税率が軽減される特例です。この時の長期譲渡所得金額は、当該居住用財産（土地および建物）の譲渡価額から取得費および譲渡費用を差し引き、さらに3,000万円特別控除を適用した後に残った利益になります。長期譲渡所得金額が6,000万円以下の部分に対して軽減税率14%（所得税10%＋住民税4%）が適用されます。6,000万円を超える部分に対しては通常通りの税率20%（所得税15%＋住民税5%）が適用されます。
３．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除
特定居住用財産（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えている土地および建物）を2021年12月末日までに住宅ローンの残高を下回る価額で売却して損失（譲渡損失）が生じた場合で、一定の要件を満たすものについては、その譲渡損失がその年の給与所得や事業所得など他の所得から減額（損益通算）される特例です。控除しきれなかった金額がある場合は、譲渡した年の翌年以降3年間にわたって控除することができます（繰越控除）
４．低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特例措置
譲渡価額が500万円以下の低未利用土地等を売却する場合で、一定の要件を満たすものについては、長期譲渡所得から100万円が減額される特例です。
５．優良住宅地造成等のために土地等を譲渡した場合の軽減税率
5年を超えて所有している土地を2022年12月末日までに対象事業を行なう事業者に売却する場合で、一定の要件を満たすものについては、譲渡所得に対する税率が軽減される特例です。譲渡所得金額が2,000万円以下の部分に対して軽減税率14%（所得税10%＋住民税4%）が適用されます。2,000万円を超える部分に対しては通常通りの税率20%（所得税15%＋住民税5%）が適用されます。
１．特定居住用財産の買替えに係る特例措置
特定居住用財産（居住期間が10年以上で、かつ譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えている土地および建物）を2021年12月末日までに売却し、新たに居住用財産を購入した場合で、一定の要件を満たすものについては、譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられる特例です（譲渡益が非課税となるわけではありません）売却した年分の譲渡所得としては課税されず、新たに購入した居住用財産（買替え資産）を将来譲渡した際に課税されます。
２．居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除
居住用財産（譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えている土地および建物）を2021年12月末日までに売却し、新たに居住用財産を購入して損失（譲渡損失）が生じた場合で、一定の要件を満たすものについては、その譲渡損失がその年の給与所得や事業所得など他の所得から減額（損益通算）される特例です。控除しきれなかった金額がある場合は、譲渡した年の翌年以降3年間にわたって控除することができます（繰越控除）尚、前述の「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除」と異なり、「居住用財産の買替えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除」の適用にあたっては住宅ローン残高の有無を問いません。また、新たに購入した居住用財産（買替え資産）については住宅ローン減税（住宅ローン控除）との併用が可能です。
１．既存住宅のリフォームに係る特例措置
既存住宅の①耐震化、②バリアフリー化、③省エネ化、④長寿命化に係るリフォーム工事を行なった場合に、当該工事の翌年の固定資産税が減額される特例です。①に係るリフォーム工事を行なった場合は1/2、②および③に係るリフォーム工事を行なった場合は1/3、④に係るリフォーム工事を行なった場合（耐震改修または省エネ改修を行なった住宅が認定長期優良住宅に該当することとなった場合）は2/3に、それぞれ減額されます。
不動産の購入・売却・買替えの場面ごとに利用可能な優遇制度はさまざまあります。利用される際は適用条件や申請方法を確認して、抜けや漏れがないようにしましょう。特に、確定申告の必要の有無や併用の可否については注意が必要です。今回ご紹介した内容は2020年12月末日現在の情報ですので、関係省庁や関係機関のホームページをこまめにチェックして、常に最新の情報を収集するようにして下さい。