こんにちは。安心R住宅推進協議会の三津川 真紀です。
今月7日に政府が、新型コロナウイルス（以下、「コロナ」）の感染拡大に伴う「緊急事態宣言」を発令しました。さらに今月16日には７都府県だった対象地域を全国に拡大し、感染爆発の危機感はいよいよ現実味を帯びてきています。経済的な打撃も大きく、当相談窓口にも住宅ローンや家賃の支払い等、生活上の不安に関するご相談が集中しています。
先月のコラムでは“有事に備えた資金づくり”として、自宅に住み続けながら老後の資金を調達できる「リバースモーゲージ」をご紹介しましたが、この「リバースモーゲージ」と並んで最近特に注目を集めているのが「リースバック」です。どちらも自宅を活用して資金を調達する方法ですが、仕組みや特徴は全く異なります。
今回は、「リースバック」についてみていきたいと思います。
「リバースモーゲージ」が高齢者専用の資金調達方法であるのに対し、「リースバック」は原則、自宅を所有している誰もが利用できる資金調達方法です。居住中の自宅を不動産会社や投資家などに売却して売却代金を得ながら、その売却先と当該自宅に係る賃貸借契約を結び、所有者から賃借人に替わって住み続けるという仕組みです。そのため、自宅の名義が変わり、家賃も発生することになります。
短期間で自宅を換金できるという点では魅力的ですが、自宅を手放すわけですから、リバースモーゲージと同様、メリットだけでなく、デメリットやリスクもしっかりと理解して利用することが大切です。
ここでは、リースバックの利用を検討する際の注意点について整理していきます。
リースバックは、まず、自宅を「売却」して現金化します（ステップ1）。次に、売却した自宅について売却先と賃貸借契約を結び、「賃借」します（ステップ2）。入居中は、賃借人（元所有者）には家賃の支払い義務が、売却先（現所有者）には当該住宅の「管理」義務が、それぞれ生じます（ステップ3）。最後に、退去あるいは買戻しなどにより賃貸借契約が終了します（ステップ4）。
最初に自宅を売却しますので、住宅ローンの残債がある場合は不向きといえます。中には住宅ローンの残債がある場合でも利用が可能とうたっている商品もありますが、基本的には自宅の売却価格がローンの残債を上回らなければ利用することはできません。そもそも日本は中古住宅に対する市場評価が厳しいこと、リースバックの買取り価格はその市場評価のさらに6掛けから8掛けが相場であることなどを考えると、利用者の年齢制限がないリースバック商品であっても、結局は高齢者の利用が多くなるのはそのためです。
リバースモーゲージと同様、リースバックも、一度利用すれば、基本的には契約が長期にわたる商品です。一方、契約行為だけでも前述のステップごとに生じますので、利用者の理解は容易ではないはずです。そのため利用を検討する際は、商品のメリットとデメリットをしっかりと把握しましょう。
リースバックには以下のようなメリットとデメリットがあります。
・利用目的の制限がありません（原則）。
・自宅を売却後に賃借するので、住み続けたまままとまった資金を調達することができます。
・売却代金は一括で支払われ、資金使途の制限もありません（原則）。
・所有に伴う経費（固定資産税、火災保険、修繕費、維持管理費 等）がかかりません。
・所有に伴うリスク（住宅資産価値の下落、金利の上昇、災害 等）がありません。
・賃貸借契約に際し、保証人が不要です（原則）。
・賃貸借契約を更新することで長く住み続けることも、短期間で退去することもできます（原則）。
・将来的に買戻すことができる場合もあります（あらかじめその意思がある場合は、「買戻し特約付売買契約」あるいは「再売買の予約を明記した売買契約」を締結して下さい）。
・高齢者の見守りサービスなど、付帯サービスがある場合もあります。
・自宅の名義が売却先に変わります（所有権が移転します）。
・売却価格が市場価格よりも安くなります（周辺相場の6掛けから8掛け）。
・自宅の売却価格がローンの残債を上回らなければ利用できません（オーバーローンの防止）。
・利用条件が設定されている場合があります（対象土地に借地権などが設定されていないこと、住宅ローンの残債がないこと、その他対象物件の地域、利用者の年齢や年収 など）。
・賃貸借契約に係る初期費用や毎月の家賃がかかります。
・売却価格と家賃がトレードオフの関係になります（高く売却できるとその分家賃も高くなります）。
・賃借期間が設定されている場合があります（賃貸借契約の種類が「定期借家契約」の場合、契約で定めた期間が満了すると借家契約が終了します。再契約を可能としている場合でも、賃借期間中に問題があれば、その限りではなくなりますので注意が必要です）。
・買戻し価格が売却価格よりも高くなります（売却価格の1割から3割増し）。
リースバックはよく、「任意売却」や「リバースモーゲージ」と比較されます。誤解しやすい情報も多いことから、以下に整理します。
まず任意売却は、住宅ローンの返済が滞るなどの状況に至った際、当該住宅を売却しても尚、残債が残ってしまうような場合に、金融機関の合意を得て売却する方法です。住宅ローンを組んで自宅を購入した場合は、融資した金融機関がその自宅を担保として抵当権を設定しています。そのため持ち家であっても残債をすべて精算しなければ、自由に売却することはできません。通常、このような状況に陥ると、抵当権者である金融機関は裁判所に申し立てを行い、担保としている自宅を売却して債権を回収します（競売）。
ところが競売による売却は裁判所が強制的に行うため購入リスクが高く、不動産会社等が市場価格の7掛け程度で落札する場合がほとんどなのです。そこで競売が実行されるまでに、債権者と債務者の間で利害調整を行ない、より良い条件で売却することを任意売却といいます。
つまり任意売却はリースバックと比較していずれかを選択するものではなく、任意売却の延長でリースバックを利用できる（任意売却後もそのまま自宅に住み続けられる）場合があるということです。
リースバックとリバースモーゲージは、自宅に住み続けながら資金を調達できるという点では同じですので混同される場合が多いですが、仕組みや特徴は全く異なります。最も大きな違いは資金の種類（調達方法）です。リースバックが自宅を売却して「売却代金」として受け取るのに対し、リバースモーゲージは自宅を担保にして「融資」を受けます。したがってリースバックは毎月「家賃」を支払い、リバースモーゲージは毎月「利息」を支払います（「元金」は借入人が亡くなった際、あるいは融資期間が終了した際に、当該自宅を売却したお金で一括返済します）。
それぞれにメリット・デメリットがありますので、自分に合った最適な方法を選択することが大切です。
他にも、自宅等の所有不動産を担保にして一括融資を受ける「不動産担保ローン」があります。リバースモーゲージと同様、名義は変わりませんが、リバースモーゲージが借入額の残高を最後にまとめて返済するのに対し、不動産担保ローンは通常の住宅ローンと同様、元金と利息を月々返済します。
このようにリースバックは、リバースモーゲージと並んで、まとまった資金を調達するために自宅を活用する方法です。新型コロナウイルスの影響により、今後ますます資金準備方策の一つとして注目されることが予想されます。特にリースバックは、高齢者世帯のみならず、働き盛りの若年・子育て世帯の利用者も増えていることを鑑みると、いわゆる無貯蓄・低貯蓄世帯が少なくないことを示唆しているようにも思います。
短期間で流動性の低い住宅資産を換金できるという点では大変魅力的な商品である一方、同時にリスクも存在します。利用に際しては仕組みを正しく理解し、周囲にも相談しながら、慎重に検討するようにしましょう。