あんしんを、あたらしく。~一般社団法人安心R住宅協議会~

評価・認定について

住宅ストックの評価・認定について

意義

2018年4月に宅地建物取引業法の改正によって「既存住宅取引におけるインスペクションの説明の義務化」がスタートし、これまで「新築住宅」を中心としていた日本の住宅政策はいよいよ「住宅ストック活用型社会」に向けて舵が切られました。

この「住宅ストック活用型社会」への転換を推進していく上で不可欠なのが、「住宅ストック(既存住宅)の流通を促進する仕組み」です。

ところが、既存住宅については税制、金融、商習慣、商取引の成熟度、法的整備などが十分ではなく、社会的経験値がまだまだ乏しいのが実情です。

このような中で当協議会は、将来世代に継承できる「良質な住宅ストック(既存住宅)」を増やし、その流通を促進するためには、良質な住宅に対する「適正な評価(インセンティブ)」と、その根拠となる「公平・中立な評価基準」、そして良質な住宅であることを証明する「認定(ブランディング)」と、「適切な情報開示」が必要であると考え、良質な住宅ストックの、特に「評価」「金融・保険」「維持管理」に関する新たなマニュアルと商品づくりに取り組んでいます。

 

 

消費者は住宅に「安全・安心で快適な暮らし」を求めていますが、その性能や住まい勝手を客観的に評価する手段がありません。

そのため、テレビやインターネットなどで欠陥住宅や偽装建築などについて目にすると、自分の家は大丈夫なのだろうか・・・と不安に思う人も少なくないのではないでしょうか。

良質な住宅に対する既存の評価制度に、「住宅性能評価(住宅性能表示制度)」があります。

「住宅性能評価(住宅性能表示制度)」は、住宅性能評価機関(国土交通大臣の登録を受けた第三者機関)が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」にもとづいて住宅の性能を客観的に評価する制度で、新築住宅と既存住宅のそれぞれを適用対象としています。

既存住宅の住宅性能評価(住宅性能表示制度)は、評価内容に応じた地震保険の優遇適用や指定住宅紛争処理機関への処理申請など、さまざまなメリットがありますが、既存住宅に対する評価は、新築住宅における「品質保証」とは異なり、「採点」を意味することから、必ずしも「性能評価を受けた住宅=良質な住宅」とはならず、費用負担や認知不足も相まって、残念ながら活用はあまり進んでいません。

近年主眼が置かれている「ホームインスペクション(住宅診断)」とも異なる面が多いため、今後は住宅性能評価(住宅性能表示制度)そのものの見直しを含めた検討が進められるとも考えられますが、いずれにせよその環境整備は急務です。

住宅ストックの評価・認定は、消費者にとって分かりやすく選びやすい住宅ストックとするために必要な手段(ブランディング)であり、同時に良質な住宅ストックに対するインセンティブを明確にすることは画期的かつ重要な意義を持つものと考えます。

 

安心R住宅とは?

既存住宅の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「分からない」といった従来からのいわゆる既存住宅に対するマイナスイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、2017年12月に国土交通省より「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)が施行されました。

「安心R住宅」とは、耐震性があり、ホームインスペクション(住宅診断)が行なわれた既存住宅であって、リフォーム等についての情報提供がなされたものをいい、具体的には次の要件を満たすものです。

 

(1)耐震性等の基礎的な品質を備えている

(2)リフォームを実施済みあるいはリフォームの提案がついている

(3)点検記録等の保管状況についての情報提供がなされている

 

国土交通省によると、「安心R住宅」の「安心」は、

(1)新耐震基準等に適合している

(2)ホームインスペクション(住宅診断)の結果、構造上の不具合および雨漏りが認められず、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合している

ことを意味しています。

建築基準関係法令等に明らかに違反している既存住宅は対象とされていませんので、現行の建築基準関係規定への適合を保証するものではありません。

また、将来にわたっての地盤の不同沈下や地震後の液状化を保証するものでもないため、地盤の状態は専門の調査会社等に別途相談するものとされています。

あわせて、給排水設備やシロアリの状態についてもそれぞれ専門の調査会社等に別途相談するものとされています。

「安心R住宅」の「R」は、

(1)Reuse(リユース、再利用)

(2)Reform(リフォーム、改装)

(3)Renovation(リノベーション、改修)

を意味しています。

このように「安心R住宅」制度(特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度)は、一定の評価基準に合致した良質な住宅に対して、国が定めた商標によるお墨つきを与えることで、消費者にとって分かりやすく選びやすい住宅ストックを実現するものです。

しかしながらその基準に合致する既存住宅が極めて限定的であることや、「安心R住宅」に認定される経済的なメリット(インセンティブ)が明確になっていないことなどから課題も多く、今後は実際の運用状況をみながら育てていく必要がありそうです。
 

 

既存安心住宅®とは?

「既存安心住宅®」とは、「将来世代に継承できる良質な既存住宅」として当協議会により認定(ブランディング)された住宅です。

良質な住宅ストックの供給と流通の促進を同時に実現するには、①消費者のニーズと地域の実情に即した良質な住宅の「定義」と、②①を指標化した全ての住宅ストックに対応する「評価基準」、そして③②にしたがって評価・認定された良質な住宅を選択することで得られる「金融面でのメリット」が揃っていることが必要です。

なぜなら「状態」と「価格」は、既存住宅を購入しようとする買主にとって一番の関心事だからです。

ところが公平・中立な「評価基準」がなければ、住宅ストックの価値はほぼ「立地」「築年数」「相場」によって決定づけられ、建物の「安全性」や「機能性」といった性能(ハード)、「安心性」や「快適性」といった住まい勝手(ソフト)、さらにはデザイン、住まう人のニーズ、地域性などについてはほとんど考慮されません。

そこで当協議会は、上記①~③を満たす、全く新しい住宅ストックの認定(ブランディング)制度を開始しました。

それが、「既存安心住宅®」認定制度です。

不動産流通市場では、一般的に規模の経済(住宅供給の規模が拡大することによって、単位あたりの費用が減少すること)が効かないといわれています。

また住宅には、地域性、個別性が極めて高いという特徴があります。

つまり評価・認定の前提となる、①消費者のニーズと地域の実情に即した良質な住宅の「定義」もまた、地域ごと、個体ごとに存在するということになります。

「既存安心住宅®」認定制度は、この原理原則を踏まえて、それぞれの地域の「既存安心住宅®」を地域の金融機関とともに推進していく制度であるという点に、大きな新規性と優位性が認められています。

 

 

全体像

当協議会は、消費者にとって良質な住宅ストックが分かりやすく選びやすい仕組みを作り、もってその流通を促進することを目的として、住宅ストックの段階(レベル)を下図のとおり示しています。

 

既存安心住宅®認定とは?

概要

「既存安心住宅®」認定制度は、地域経済の活性化と地域共創の実現を目的として、当協議会が独自に開発した既存住宅の「認定(ブランディング)」制度です。

住宅は地域性、個別性が極めて高いため、評価・認定の前提となる良質な住宅の「定義」もまた、地域ごと、個体ごとに存在してしかるべきです。

そのため本認定制度は、それぞれの地域の「既存安心住宅®」を地域の金融機関とともに推進していく制度として、①当協議会が策定した全国の住宅ストックに対応する評価基準(統一基準)に、②地域の実情に即した地域固有の評価基準(地域基準)を盛り込み、地域ごとの「既存安心住宅®」とその認定指標を完成させることを推奨しています。

 

 

①当協議会が策定した全国の住宅ストックに対応する評価基準(統一基準)は、次の分類により構成されています。

 

1.必須条件

(1)基礎情報(4項目)

(2)住宅販売瑕疵担保責任保険(4項目)

(3)コンプライアンス(5項目)

2.加点条件

(1)ホームインスペクションの質(2項目)

(2)ホームインスペクションの結果(3項目)

(3)住宅性能(5項目)

(4)アフターケア(3項目)

(5)住宅履歴情報(2項目)

(6)価格妥当性

(7)流通安全性

 

この2条件10系統30項目それぞれについての評価点数(評点)と、②地域の実情に即した地域固有の評価基準(地域基準)に係る評価点数(評点)を合計し、最終評点とします。

最終評点にもとづいて「既存安心住宅®」の認定レベルが決まります。

認定レベルは次のとおりです。

 

(1)認定不可

(2)レベル1(☆)

(3)レベル2(☆☆)

(4)レベル3(☆☆☆)

(5)レベル4(☆☆☆☆)

(6)レベル5(☆☆☆☆☆)

 


 

当協議会では、良質な住宅ストックの、特に「評価」「金融・保険」「維持管理」に関する新たなマニュアルと商品づくりの一環として、この「既存安心住宅®」についても、評価マニュアルおよびシートを原則支部ごと会員向けに作成しています。

評価シートは金融機関が住宅ローンの融資審査を行なう際に参考とし、地域金融機関によっては「既存安心住宅®」の認定レベルに応じた金利優遇が受けられます。

 

 

「既存安心住宅®」認定制度は、住宅(特に既存住宅)に係る建物評価の結果に金融機関がコミットすることで、地域の“今ある価値”を適正に最大化する極めて合理的な地域経済の発展モデルです。

 

 

既存安心住宅(☆)

リフォーム等を実施することで、安全に住むことができる既存住宅

 

 

既存安心住宅(☆☆)

リフォーム等を実施することで、安全・安心に住むことができる既存住宅

 

 

既存安心住宅(☆☆☆)

リフォーム等を実施することで、安全・安心で快適に住むことができる既存住宅

 

 

既存安心住宅(☆☆☆☆)

リフォーム等を実施することで、安全・安心で快適に住むことができ、機能性にも優れた既存住宅

 

 

既存安心住宅(☆☆☆☆☆)

リフォーム等を実施する必要がなく、現状のままで、安全・安心で快適に住むことができ、機能性にも優れた既存住宅

 

 

既存安心住宅(★)

過去に罹災証明書等の交付を受けた既存住宅、あるいは特定空家等と認められた空家等で、リフォーム等を実施することで、安全に住むことができる既存住宅

 

 

既存安心住宅(★★)

過去に罹災証明書等の交付を受けた既存住宅、あるいは特定空家等と認められた空家等で、リフォーム等を実施する必要がなく、現状のままで、安全に住むことができる既存住宅

 

 

【事業者の皆様へ】既存安心住宅®認定を行なうには

既存安心住宅®認定士とは?

当協議会の会員事業者に所属する個人で、当協議会が主催する「既存安心住宅®」の評価・認定に必要な知識と技術を習得するための研修を受講し、考査に合格すると、既存安心住宅®認定士として当協議会に登録されます。

既存安心住宅®認定士は、消費者のニーズと地域の実情を的確に捉え、既存住宅の地域性、個別性を適正に評価・認定する立場であり、消費者からの相談対応はもとより、金融機関から評価・認定結果等についての説明や情報の提供を求められた際にもこれに誠実に応じなければなりません。

将来世代に継承できる良質な既存住宅を認定(ブランディング)することは、すなわち建設業者等にとっては自社が設計、施工した住宅が、宅建業者等にとっては自社が販売する住宅が、それぞれ築年数が経過しても一定の品質を維持している「安心な既存住宅」であることの証明になり、同時に自社が既存住宅に対する適正な評価(インセンティブ)と適切な情報開示を行なう「安心な事業者」であることの証明にもなります。

当協議会は、既存安心住宅®認定士として登録を受けた後も、現場が直面する課題に即した実践的な研修を用意し、継続的に新しい知識や技術を習得できる場を提供しています。

既存安心住宅®認定士が、消費者からは「安心な既存住宅と事業者選びの相談先」として、金融機関からは「地域密着型金融の懸け橋」として、それぞれに期待される存在となることを目指しています。

 

 

次のページから支部ごとに既存安心住宅®認定士をさがすことができます。
 

 
 

既存安心住宅®認定士になるには?

 

 
既存安心住宅®認定士として当協議会に登録された方には、認定証と認定カードが交付されます。
 

 
また、既存安心住宅®認定士を置いている事業者には、事業者証が交付されます。
 

 

【消費者の皆様へ】安心な既存住宅を選ぶには

昨今の不動産流通市場には既存住宅が数多く出回っています。

とはいえ、消費者が膨大な情報の中から「安心な既存住宅」を選ぶのは至難の業です。

5年ごとに実施されている「住宅・土地統計調査」によれば、総住宅数は2013年に6,063万戸でしたが、既に総世帯数(2013年時点で5,245万件)を約16%も上回り、空き家は約820万戸と増加の一途をたどっています。

既存住宅の流通量も2016年の「FRK既存住宅流通推計量」によれば、約58万件にのぼります。

今や経済・社会的課題となっている「住宅の過剰在庫」については様々な対策が議論されています。

その議論の中心となるのが、「透明で中立的な不動産流通市場の実現」であり「既存住宅の健全な流通」です。

長らく日本の住宅流通は新築住宅を中心に構成されてきたため、既存住宅については税制、金融、商習慣、商取引の成熟度、法的整備などが十分ではなく、社会的経験値がまだまだ乏しいのが実情です。

つまり、「安心な既存住宅」選びは「安心な事業者」選びに通じるのです。

では、「安心な事業者」とはどのような事業者なのでしょうか。

私たちが考える「安心な事業者」とは、消費者に安心、納得して取引いただき、消費者との信頼関係を築くことができる事業者です。

消費者に安心、納得して取引いただき、消費者との信頼関係を築くためには、「安心な既存住宅」であることを証する適正な評価と適切な情報開示が必要です。

ところが現状の既存住宅取引の流れは、2018年4月に改正宅地建物取引業法が施行された影響により「調査」に対する意識は少しずつ高まりつつあるものの、依然として「再生」して「流通」させることが中心です。

 

 

そのため、「評価」「金融・保険」「維持管理」等が一体となった既存住宅の流通を促進する仕組み(本来の既存住宅取引の流れ)が求められています。

 


 

当協議会はこの仕組みを独自に開発し、「安心な既存住宅」に係る新たなマニュアルと商品づくりに取り組む一方、当該仕組みを実践する「安心な事業者」の育成に努めています。

当協議会の会員は「安心な事業者」として、消費者との信頼関係を第一に透明で中立的な取引をお約束します。