あんしんを、あたらしく。~一般社団法人安心R住宅協議会~

2019.09.21

中古住宅の価格の妥当性は?

相談者
中古の住宅を購入予定ですが、価格の妥当性をどう判断したらよいのでしょうか? 判断基準などありましたら教えてください。
(東京都 30代)

 

回答者
こんにちは。安心R住宅推進協議会の三津川 真紀です。

不動産の価格の算出には、土地と建物に分けて考える必要があります。

まず、土地の価格からみていきますね。土地の価格は4種類(1.公示価格、2.実勢価格(時価)、3.相続税路線価 、4.固定資産税評価額)ありますが、その中で消費者の方が確認した方がよいものは、以下のふたつになります。

1.公示価格
2.実勢価格(時価)

1の公示価格については、国土交通省のHP内に「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」があるので、こちらより購入予定の土地を検索することができます 。ただし、こちらは地点登録となっているため、購入される場所に近い地点が載っていた場合は参考にできると思います。

2の実勢価格(時価)については、近隣で売り出されている土地の価格を参考にしてください。ただし、駅からの距離、方角、建築条件などによっては同じ地域でも土地の価格は変動しますので注意が必要です。

次に、建物の価格については、不動産鑑定士による鑑定評価手法として3種類の算出方法(1.原価法、2.取引事例比較法、3.収益還元法)があり、こちらは以下の2種類の方法に準ずる考え方による確認をおすすめします。

2.取引事例法
3.収益還元法

2の取引事例法については、対象不動産と条件が近い物件の取引事例を多く収集し、いくつかの事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象物件の事情補正や時点修正を行い、地域要因や個別的要因を含め比較評価する方法です。

この2に準ずる方法は、一般的に不動産会社が査定をする際に最も良く使う方法です。

近隣地域で築年数・広さ・駅からの距離など条件が似た物件の売買価格が参考になります 。ただし、建物のみの価格ではなく、土地の価格と合わせての比較となります。

次に3の収益還元法については、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。

賃貸用不動産を想定した場合の賃料から建物の価格を割り出す評価方法なので、特に投資用不動産を評価するのに最適な方法です。ただし、投資用に限らず、最も住宅の資産価値を表す算出方法なので、当協議会ではこの考え方を重視しています。

この考え方では、近隣地域で広さ、駅からの距離などの条件が類似しており、対象物件よりも築年数が古い物件の賃貸価格を参考にすることで、将来賃貸に出す際の賃料の目安が計算できます。ただし、中古の一軒家の賃貸はあまり市場に出回らないため、比較は難しいかもしれません。

不動産価格としては、最初に述べたとおり、土地と建物に分けて算出するものですが、一般的に建物付きで中古物件の購入の場合は、周辺地域にて似た条件の物件の売買価格や賃貸価格を参考にして判断されるのがよいかと思います。

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